發布時間：2019/3/26 17:34:59 信息來源：地鐵物業公司 李瑋 瀏覽次數：15267
與通常的基建項目相比，物業零星維修存在工期短、類型雜、造價低、缺少圖紙、人工費用占比大、數量多等特點。對于微利行業的物業服務公司而言，把握好工程造價，將維修費用控制在合理的范圍，顯得極其重要。對于物業零星工程造價控制，本人有以下一些經驗做法向大家分享：
一、由熟悉維修項目工藝、技術標準和相關規范的人員深入現場，掌握基本情況后確定相應維修工藝。物業公司通常不會配置專門的工程造價人員，也很少聘請外部咨詢機構來做造價，而且必須委外維修的工程項目類型多樣，既有防水補漏、給排水管路修復、暖通維修，還有憑資質施工的項目，涉及的類型非常廣泛，沒有經驗豐富的相關人員，難以編制出合理的施工流程和工藝。比如，關于現場環境影響施工流程的編制，同樣是天面補漏，明秀小區的補漏流程與南湖公務員小區的有巨大差異。即使是同一小區，季節不同，施工工藝也有差別。只有深入現場，掌握現場情況，才能有合適的方案、流程和工藝。合理的施工流程和工藝，是確定工程量的基礎。
二、所有費用的發生必須建立在事實的基礎上，以實際需要確定工程量。零星維修大多缺少甚至沒有圖紙，經常需要現場確認，尤其是緊急搶修項目。對于一些現場比較復雜，內容較多的維修項目，在施工工程中應做好記錄，并經過雙方共同確認，以免施工單位在結算時高估冒領，虛報工程量。在施工過程中，要避免增加不必要的工程量，尤其是一些可有可無的邊界部位，施工單位為了降低邊界接口施工質量可能存在的風險，有意擴大面積或增加措施從而增加工程量，因此雙方現場人員的共同確認是一個有效措施。
三、及時掌握工程造價信息，尤其是材料費用。掌握材料信息對工程造價和工程質量有著重要意義，以次充好、偷工減料的做法經常被肆意謀取高額利潤的單位在施工過程中采用，為維修工程質量埋下嚴重的隱患。
四、要積極掌握新工藝、新材料、新設備信息，學習新技術。在當今這個創新的時代，新技術、新工藝、新材料、新設備不斷涌現，"四新"在工程維修中發揮著越來越重要的作用，使用"四新"有助于減少人工成本，提高生產效率，增強維修質量。
五、對一些工藝相對固定、材料變化不大、人工單價穩定的零星維修項目，可根據一直以來的合理單價，作為物業公司的定額，在相對穩定的時間內執行，從而減少雙方的爭議。我公司在明秀小區的天面補漏時，采取的做法近似于這種方式，收到較好的效果。
六、委外維修要引進競爭機制，可引發維修單位產生"沙丁魚效應"，促使維修單位不斷提高維修水平、降低維修成本，從而降低物業公司的維修費用。
控制零星維修造價的方法很多，只要我們認真思考、研究就一定能找出新的方法，有效降低每次維修費用。在年度預算一定的情況下，每次維修費用的降低，就能完成比預計的維修總量還多的工程量，滿足業主原計劃外的部分維修工作，進而提升業主對物業企業的滿意度。
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